一、确定购房需求

您可能对自己要买什么样对房子很清楚，也可能你不是很清晰，不要紧，这个可以坐下来和你的经纪慢慢谈，帮您理清思路，或者边看房边整理思路：
1. 帮助您了解自己： 包括贷款资格和能力、经济承受能力、时间要求、家庭成员需要；

2.帮助您了解卡尔加里： 包括各个区域特点、社区、学区、交通、自然环境、发展趋势…

3.帮助您了解市场： 包括市场走势、数据分析、个案分析等等；

二、贷款预授信：
每个购房者考虑开始买房的第一步最好是在银行申请预授信，在看房和签订买房合同之前，完成贷款预授权申请。这样做的好处有三：

1. 知道自己能否贷款？确保信用记录没有问题或有问题时有时间处理；

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卡尔加里老方：【全攻略】之加拿大信用记录入门及如何提高信用分数

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2. 锁定当前的利率；

3. 知道自己能够借到多少钱。

建议在开始寻找房子之前，最好找几个有经验的贷款经纪或银行贷款顾问咨询下，货比三家，因为每个银行和贷款机构的贷款利率、政策和要求都不一样，确定自己需要做的文件准备和资金安排。

三、找房、看房：
根据前几步的准备工作，我们根据您的需求，在市场上寻找符合的目标。需要考虑的方面很多，但主要包括以下几点：用途 （长短期自住、投资），价格，地区（学区、社区、治安），房型 ，房龄。确定了合适的目标，可以拉着你一起去看房。

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卡尔加里老方：【干货】卡尔加里关于看房的那些事儿​

现在互联网和微信很发达，即使您不在当地，也可以通过网络来选房。加拿大最大的房地产网站是：http://www.realtor.ca，可以查看大多数在售房源。

关于看房软件请参考文章：

卡尔加里老方：推荐加拿大几款好用的掌上搜房（买房或租房）软件---房大师+GoAgent及其它

四、下单，俗称出offer，谈判价格：
当发现合适的房⼦后，通过您的经纪向房主下Offer，也就是准备、提交购房合同；这个过程，可能对⽅⼀次就接受了您的offer，也可能需要经过多次的交涉；还有抢offer的情况。地产经纪用的一般是地产局的标准合同，买家需要确定几个因素：购买价格、定金、购房条件（看房、验房、贷款等）、以及交房时间。这四个因素其实是合同的核心，也是买卖双方谈判的重点，可以根据具体情况采取不同的策略。

关于下Offer，请参考文章：

卡尔加里老方：卡尔加里：Offer漫谈？​

五、成交，俗称accepted offer，合同被接受：
这是要准备缴纳定金、申请银行贷款以及安排验屋：
1. 交纳定金：当合同被接受以后，我们第一步要做的就是缴纳定金。这个通常经纪会协助你完成。在加拿大买房，定金不是交到卖家手上，而是交到你的经纪所在的经纪公司的信托账户上。
2. 申请银行贷款： 银行在这个阶段主要审核你的贷款资质以及房屋的购买价是否正常。这个过程通常需要2周时间。贷款的参考依据不是你的购买价，而是银行委派的评估师评出来的房子的价格。就目前的市场情况而言，大部分的评估价格与买价持平，个别情况下，评估价会高出购买价，当然也会有评估价低于购买价的时候。这时候银行取两者之间最低的那个数字来作为计算65%贷款的依据。如果你的购买价高于评估价，那个高出的那部分银行不给你贷款，你只能增加首付款。
3. 安排验房：验房需要请经验丰富、责任心强的验房师，验房报告是价格谈判的筹码，也将决定我们最终是否解除条件。

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卡尔加里老方：【加拿大验房全攻略】一帖就够-如何自己验房和请验房师验房​

在这⾥，您需要留意，寻找验房师和贷款银⾏的⼯作，最好是提前进⾏的，⽽不是在下offer之后，这样会有更充⾜的时间做相应的安排。⽽且，您也更容易找到负责的验房师以及条件
更好的房屋贷款。事实上，在下offer之前就得到贷款银⾏的确认，会更稳妥；还有⼀些情况，您甚⾄可以在下offer前就做验房。这些事先的准备⼯作，在遇到抢offer的情况时，可能会⽤得到。


六、移除合同条件：
如果您的offer不带任何条件，那么那份双⽅接受的Offer就⽴即⽣效了；但，通常的offer⾥都会包含⼀些成交条件，⽐如最常见的是验房和贷款条件。如果验房和贷款都没问题，这时候您需要给对⽅发⼀个“waiver”，解除先前offer⾥所附带的那些限制性条件，这时候，买房协议就正式⽣效。
这个过程我发现很多客人是比较难理解的，因为在中国买房没有这个流程。其实在加拿大买房是非常保护买家权利的，从很多方面有所体现。其中这个条件移除的设置就是最精华的部分。理论上讲，作为买家，对一个房子出价，被卖家接受了以后，接下来的工作就是去fulfill his/her conditions（去实现他／她的条件）。通俗点儿说，就是我同意花那么多钱去买你的房子，但是我要去申请贷款、验房、了解一下房屋保险等等，如果我能办下银行贷款，你的房子通过验屋师全面的检查，没有重大安全隐患，我才能买你的房子。所以这一点设计的非常科学，有效。按合同约定的时间（一般一周到两周），你需要告诉卖家，你这些条件是否都实现了。口说不行，要签文件才有效，也就是那个“waiver”。

七、房产交割准备：
这时，买卖双⽅的买房协议已经没有任何条件，下⾯就是交接房⼦前需要做的⼯作了：
1. 资金安排：这时候就可以放心准备首付款了。有些客人在买房的前期阶段就准备好了首付款，这个就不用担心了。但有些客人这个阶段才准备从国内转钱过来，在时间上就要把握好节奏。因为各家银行对首付款到位的时间要求不同，所以大家一定要跟你的贷款经理沟通好，别耽误事。

2. 买保险：如果您的房⼦需要银⾏贷款，银⾏会要求您为房⼦买保险，所以，您需要联络房屋保险公司⽐较条件和价格，⼀般来说，如果您同时有汽车保险，在同⼀家买会获得⼀些优惠。当然，您还是要⽐较⼀下整体的保险价格和服务，做⼀个决定。

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3.找律师：这个时候也需要开始跟⾃⼰的律师接触，律师会根据您的交房⽇期做⼀个安排，告诉您什么时间准备好多少钱，以什么⽅式（通常还是银⾏本票）交给律师⾏。与验房师和贷款⼀样，律师和保险，也可以提前了解并确定。这⾥需要留意：交房前，您需要交给律师的费⽤，不只是您的房屋⾸期。律师会告诉您律师费⽤，政府费⽤，产权保险费⽤以及房⼦的⽔电煤⽓等需要由您⽀付的那部分费⽤，等等。请留意收费的细⽬，有任何问题，直接向律师询问。

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4. 交接前的再次看房。如果在您的offer⾥提出，您是可以在房屋正式交接前再去看看房⼦的情况的，次数可以根据您的需要，⼀般不超过2次。这类的看房，主要⽬的包括，更具体
地了解⼀下房屋某些设备的使⽤以及丈量⼀下房间的尺⼨等。
在房屋交接过程中，有些情况是买卖双⽅需要配合的，所以，即使在谈判的过程⾥，也尽量可以保持良好的关系，对于之后的交接，是有帮助的。更何况，⼤家是在不同的时期来照顾同⼀所房⼦，也是⼀种缘分。

八、房屋交接：
按照律师的要求，事先您已经交接好⾸付款及各种费⽤（通常律师会要求你提供汇票bank draft,异地客户可以通过银行电汇wire transfer），⽽贷款的部分会由银⾏直接转到律师这⾥，最后由律师之间的系统直接交接。房⼦钥匙，在双⽅律师完成交接之后，会由您的律师或经纪交给您。

注意事项：
1.做为房⼦的新房主，您肯定希望能尽快拿到钥匙，开始搬家或做清洁。但是，最好不要安排在交接⽇搬家或其它服务。因为拿到钥匙的时间并不确定，要视乎律师的交接情况⽽定。⼀般拿到钥匙都在中午12点以后，有时候可能更晚。所以，稳妥的做法是那些安排最好安排在次⽇或之后。

2. 拿到钥匙之后，最好亲⾃去房⼦看看，测试⼀下主要的电器和设备。如果有问题，跟⾃⼰的经纪联络，然后与对⽅交涉。对于室内外按摩浴缸、自动浇灌系统、音响或家庭影院系统、摄像监控系统、灯光控制系统，建议让经纪与卖家协商能否一一显示给买家，并让买家自行操作至少一次，确保工作，并会使用，否则，即使有说明书留下，也常常会有不同的麻烦。

3. 通常情况，这类的交接都是很顺利的。这时候，与原房主的融洽关系也有所裨益，毕竟他们在这⾥已经居住了相当长时间，⼀些⼩窍门他们不讲，你可能不会想到。



九、后续事宜：...

卡尔加里老方：卡尔加里，房屋交接注意事项及后续事宜

拿到钥匙后
1. 虽然按惯例，原房主会清洁好房⼦，但做为新房主，您肯定还是要⾃⼰再做⼀些必要的清洁。建议全面清理房子，包括管道。打开所有的窗户，让空气流通;请专业人员将地毯清洗一遍。

2. 如果购买的是独立屋， 水、电、燃气、网络等服务一定是买家自己去申请。在有些地区，不是马上就会开通这些服务的，如果预先申请，交房时就可以享用到这些服务。类似的服务还有剪草、扫雪、园艺、家政等，都可以在交房前联系好，免得到时候措手不及。

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3. 建议更换大门的锁或锁芯。

4. 如果房东没有留下邮箱钥匙，打电话给Canada Post，他们会给你一把新的邮箱钥匙。如果你之前住的地方还有可能收到邮件，你可以到旧址所在的邮局，买一项半年期的Mail Forwarding服务，邮局会把寄到旧址的邮件自动转到新址。

5. 联系所有机构更改你的地址和电话，包括驾照、银行、信用卡公司、雇主、学校、保险公司、投资机构、卫生部、协会、俱乐部等机构。

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6. 留意律师办公室寄来的文件，包括Land Title、RPR等，就是我们通常讲的地契，以及其他文件。一般在交房后4周左右会收到。