买房流程

一、确定购房需求

您可能对自己要买什么样对房子很清楚,也可能你不是很清晰,不要紧,我们可以坐下来慢慢谈,帮您理清思路:

1.帮助您了解自己: 包括贷款资格和能力、经济承受能力、时间要求、家庭成员需要;

2.帮助您了解卡尔加里: 包括各个区域特点、学校学区、交通、自然环境、发展趋势……

3.帮助您了解市场: 包括市场走势、数据分析、个案分析等等;

二、贷款预授信:

每个购房者考虑开始买房的第一步最好是在银行申请预授信,在看房和签订买房合同之前,完成贷款预授权申请。这样做的好处有三:1. 确保信用记录没有问题或有问题时有时间处理;2. 锁定当前的利率;3. 知道自己能够借到多少钱。

建议在开始寻找房子之前,最好找有经验的贷款经纪或理财顾问咨询下,以确定自己需要做的资金安排,不同的资金安排,会影响以后的获取贷款的能力和资格。

三、找房、看房:

根据前几步的准备工作,我们根据您的需求,在市场上寻找符合的目标。需要考虑的方面很多,但主要包括以下几点:用途 (长短期自住、投资),价格,地区(学区、社区、治安),房型 ,房龄。确定了合适的目标,可以拉着你一起去看房。

现在互联网和微信很发达,即使您不在当地,也可以通过网络来选房。

 

加拿大目前比较常用的掌上搜房软件有两个“房大师”和Go-Agent,具体安装和使用方法可以点击下面链接:

推荐加拿大两款好用的掌上搜房软件---房大师+GoAgent

 

比较常用的搜房网站是:www.realtor.ca,可以查看大多数在售房源。

四、下单,俗称出offer,谈判价格:

当发现合适的房⼦后,通过您的经纪向房主下Offer,也就是准备、提交购房合同;这个过程,可能对⽅⼀次就接受了您的offer,也可能需要经过多次的交涉;还有抢offer的情况。地产经纪用的一般是地产局的标准合同,买家需要确定几个因素:购买价格、定金、购房条件(看房、验房、贷款等)、以及交房时间。这四个因素其实是合同的核心,也是买卖双方谈判的重点,可以根据具体情况采取不同的策略。

五、成交,俗称accepted offer,合同被接受:

这时要准备缴纳定金、申请银行贷款以及安排验屋:

1. 交纳定金:当Offer被接受以后,我们第一步要做的就是缴纳定金。这个通常经纪会协助你完成。在加拿大买房,定金不是交到卖家手上,而是交到你的经纪或者卖家经纪所在的经纪公司的信托账户上。

2. 申请银行贷款: 银行在这个阶段主要审核你的贷款资质以及房屋的购买价是否正常。这个过程通常需要1到2周时间。如果你是新移民或者持旅游签证的外国人,银行的手续相对简单,一般要求首付是35%。银行贷款的参考依据不是你的购买价,而是银行委派的评估师评出来的房子的价格。就目前的市场情况而言,大部分的评估价格与买价持平,个别情况下,评估价会高出购买价,当然也会有评估价低于购买价的时候。这时候银行取两者之间最低的那个数字来作为计算贷款的依据。如果你的购买价高于评估价,那个高出的那部分银行不给你贷款,你只能增加首付款。

3. 安排验房:验房需要请经验丰富、责任心强的验房师,验房报告是价格谈判的筹码,也将决定我们最终是否解除条件。

在这⾥,您需要留意,寻找验房师和贷款银⾏的⼯作,最好是提前进⾏的,⽽不是在下offer之后,这样会有更充⾜的时间做相应的安排。⽽且,您也更容易找到负责的验房师以及条件更好的房屋贷款。事实上,在下offer之前就得到贷款银⾏的确认,会更稳妥;还有⼀些情况,您甚⾄可以在下offer前就做验房。这些事先的准备⼯作,在遇到抢offer的情况时,可能会⽤得到。

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六、移除合同条件:

如果您的offer不带任何条件,那么那份双⽅接受的Offer就⽴即⽣效了;但,通常的offer⾥都会包含⼀些成交条件,⽐如最常见的是验房和贷款条件。如果验房和贷款都没问题,这时候您需要给对⽅发⼀个“waiver”,解除先前offer⾥所附带的那些限制性条件,这时候,买房协议就正式⽣效。

这个过程我发现很多客人是比较难理解的,因为在中国买房没有这个流程。其实在加拿大买房是非常保护买家权利的,从很多方面有所体现。其中这个条件移除的设置就是最精华的部分。理论上讲,作为买家,对一个房子出价,被卖家接受了以后,接下来的工作就是去fulfill his/her conditions(去实现他/她的条件)。通俗点儿说,就是我同意花那么多钱去买你的房子,但是我要去申请贷款、验房、了解一下房屋保险等等,如果我能办下银行贷款,你的房子通过验屋师全面的检查,没有重大安全隐患,我才能买你的房子。所以这一点设计的非常科学,有效。按合同约定的时间(一般一周到两周),你需要告诉卖家,你这些条件是否都实现了。口说不行,要签文件才有效,也就是那个“waiver”。

七、房产交割准备:

这时,买卖双⽅的买房协议已经没有任何条件,下⾯就是交接房⼦前需要做的⼯作了:

1. 资金安排:这时候就可以放心准备首付款了。有些客人在买房的前期阶段就准备好了首付款,这个就不用担心了。但有些客人这个阶段才准备从国内转钱过来,在时间上就要把握好节奏。因为各家银行对首付款到位的时间要求不同,所以大家一定要跟你的贷款经理沟通好,别耽误事。

2. 买保险:如果您的房⼦需要银⾏贷款,银⾏会要求您为房⼦买保险,所以,您需要联络房屋保险公司⽐较条件和价格,⼀般来说,如果您同时有汽车保险,在同⼀家买会获得⼀些优惠。当然,您还是要⽐较⼀下整体的保险价格和服务,做⼀个决定。

3.找律师:这个时候也需要开始跟⾃⼰的律师接触,律师会根据您的交房⽇期做⼀个安排,告诉您什么时间准备好多少钱,以什么⽅式(通常还是银⾏本票)交给律师⾏。与验房师和贷款⼀样,律师和保险,也可以提前了解并确定。这⾥需要留意:交房前,您需要交给律师的费⽤,不只是您的房屋⾸期。律师会告诉您律师费⽤,政府费⽤,产权保险费⽤以及房⼦的⽔电煤⽓等需要由您⽀付的那部分费⽤,等等。请留意收费的细⽬,有任何问题,直接向律师询问。

4. 交接前的再次看房。如果在您的offer⾥提出,您是可以在房屋正式交接前再去看看房⼦的情况的,次数可以根据您的需要,⼀般不超过2次。这类的看房,主要⽬的包括看看房子是否和你下offer时的状态一致,有否损坏或电器等有无故障,如果有要及时通知律师,律师可以在给卖家最终结算前扣掉相应的款项,还有,更具体地了解⼀下房屋某些设备的使⽤以及丈量⼀下房间的尺⼨,为装修或买家具等做准备。

在房屋交接过程中,有些情况是买卖双⽅需要配合的,所以,即使在谈判的过程⾥,也尽量可以保持良好的关系,对于之后的交接,是有帮助的。更何况,⼤家是在不同的时期来照顾同⼀所房⼦,也是⼀种缘分。

八、房屋交接:

按照律师的要求,事先您已经交接好⾸付款及各种费⽤(通常律师会要求你提供汇票bank draft,异地客户可以通过银行电汇wire transfer),⽽贷款的部分会由银⾏直接转到律师这⾥,最后由律师之间的系统直接交接。房⼦钥匙,在双⽅律师完成交接之后,会由您的律师或经纪交给您。

注意:做为房⼦的新房主,您肯定希望能尽快拿到钥匙,开始搬家或做清洁。但是,最好不要安排在交接⽇搬家或其它服务。因为拿到钥匙的时间并不确定,要视乎律师的交接情况⽽定。⼀般拿到钥匙都在下午两点后,有时候可能更晚。所以,稳妥的做法是那些安排最好安排在次⽇或之后。另外,拿到钥匙之后,最好亲⾃去房⼦看看,测试⼀下主要的电器和设备。如果有问题,跟⾃⼰的经纪联络,然后与对⽅交涉。通常情况,这类的交接都是很顺利的。虽然在offer⾥通常会要求房主清洁好房⼦,但做为新房主,您肯定还是要⾃⼰再做⼀些必要的清洁。搬进⾃⼰满意的房⼦,您也需要⼀段时间去了解房⼦和周边的居住情况,这时候,与原房主的融洽关系也有所裨益,毕竟他们在这⾥已经居住了相当长时间,⼀些⼩窍门他们不讲,你可能不会想到。

九、售后服务:...

买卖过程完成后,合作过程中我们也已经相互了解和信任,如果您还有什么其它房产相关的问题和需求,我们还会一如既往提供建议和服务。

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